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Gutachterausschuss bei der Großen Kreisstadt Leimen

Herzlich willkommen beim Gutachterausschuss bei der Großen Kreisstadt Leimen.
 
 
Wichtigstes Element zur Herstellung allgemeiner Markttransparenz ist in allen Städten und Gemeinden die regelmäßige Ermittlung und Bekanntmachung von Bodenrichtwerten als Grundlage für Wertermittlungen aller Art bei Immobilien. Die Bodenrichtwerte dienen u.a. der steuerlichen Bewertung von Grundstücken. Gesetzliche Grundlagen für die Tätigkeit der Gutachterausschüsse sind das Baugesetzbuch (insbesondere § 196) und die Gutachterausschuss-Verordnung von Baden-Württemberg (insbesondere § 12).
 
Grundlage für die Ermittlung der neuen Bodenrichtwerte sind die im Zeitraum 2009/2010 auf der Gemarkung der Großen Kreisstadt Leimen abgeschlossenen Kaufverträge von Immobilien. Der Gutachterausschuss erfasst alle Verkäufe, anonymisiert sie und wertet sie aus.

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrzahl von Grundstücken in einem bestimmten Stadtgebiet (Richtwertzone), für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Der Bodenrichtwert wird pro Quadratmeter Grundstücksfläche angegeben.
Die Bodenrichtwerte sind nicht bindend oder verpflichtend. Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von der durchschnittlichen Grundstücksqualität der entsprechenden Richtwertzone, in der es liegt, bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines jeweiligen Verkehrswertes von dem allgemeinen Bodenrichtwert dieses entsprechenden Gebiets.
Alle Bodenrichtwerte und die dazu gehörigen Übersichtspläne können bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss bei der Großen Kreisstadt Leimen im Neuen Rathaus, Rathausstraße 1-3, 3. OG, Zi.Nr. 3.03 und 3.21 eingesehen werden.
Eine Kopie der Bodenrichtwerte mit den dazu gehörigen Karten kann dort gegen eine Gebühr von € 20,00 erworben werden. Telefonische Auskünfte zu den Bodenrichtwerten sind kostenlos. Die schriftliche Auskunftsgebühr beträgt € 45,--/Std.
 
 
Wichtig!
Der Bodenrichtwert ist lediglich die Basis zur Ermittlung des individuellen Bodenwerts des jeweiligen Grundstücks.
Der tatsächliche (Verkehrs-)Wert eines Grundstücks kann nur durch ein Gutachten ermittelt werden.
Wird ein Grundstück gekauft oder verkauft, so ist der Kaufpreis natürlich in jedem Fall das Ergebnis der Kaufpreisverhandlungen von Käufer und Verkäufer.
 
 
Fragen zu den Bodenrichtwerten beantwortet die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Die Mitarbeiter sind erreichbar unter:
Telefon: 06224/704-191 (Frau Thißen) und 06224/704-185 (Herr Goßmann).
Fax: 06224/704-151.

E-Mail: Gutachterausschuss@leimen.de

 
Bodenrichtwerte der Großen Kreisstadt Leimen zum 31.12.2010
 
Allgemein:
 
Die Bodenrichtwerte sind als ein Grundwert für die jeweilige ganze Bodenrichtwertzone zu sehen. Die Werte wurden als Werte für unbebaute Grundstücke ermittelt. Durch die Bebauung weichen die einzelnen Grundstücke von der durchschnittlichen Nutzbarkeit ab und müssen deshalb einzeln bewertet werden.
Der Bodenrichtwert des einzelnen Grundstücks richtet sich nach der jeweiligen GFZ (Nutzbarkeit des Grundstückes) sowie der Größe, Lage, Bodenbeschaffenheit und dem Zuschnitt des Grundstücks.
Die Bodenwerte einzelner Grundstücke können vom Bodenrichtwert abweichen.
 
Der Bodenrichtwert ist an die baurechtliche Geschossflächenzahl (GFZ) gebunden.
 
GFZ- Geschossflächenzahl ( Definition)
 
Die GFZ gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je nach Grundstück zulässig sind.
 
Bei abweichender Nutzung (GFZ) werden die Bodenrichtwerte (BRW) durch Umrechnungskoeffizienten gem. (WertR) ermittelt.
 
Genaue grundstücksbezogene Bodenwerte müssen über Gutachten ermittelt werden.
 
Bei gemischt genutzten Grundstücken mit überwiegender gewerblicher Nutzung (>50%) wird das Grundstück mit dem Bodenrichtwert für Gewerbe u. Industrie gerechnet.
 
Übergroße Grundstücke werden in rentierliches Bauland u. unrentierliches Bauland unterteilt. Die Größe des rentierlichen Teils richtet sich nach dem Bedarf abhängig von der zulässigen GFZ gem. Bebauungsplan zuzüglich 20%. Für den unrentierlichen Teil beträgt der Bodenrichtwert 10% des Richtwertes des rentierlichen Teils
 
Für öffentliche Verkehrsflächen beträgt der Bodenrichtwert 30% des Bodenrichtwertes der jeweiligen Bodenrichtwertzone.
 
 
Marktanpassungsfaktor
 
Der Marktanpassungsfaktor für die Große Kreisstadt Leimen wird auf 0,85- 0,90 festgesetzt.
 
Beispielermittlung für Bodenrichtwerte   
 
 
                               Bodenrichtwert der Richtwertzone 1000      370,00 €/m²
 
                               bei einer Geschossflächenzahl von                                0,8
 
                               die zulässige od. vorhandene GFZ beträgt
                               nur                                                                                          0,6
 
Die dazu benötigten Umrechnungskoeffizienten werden aus der unten stehenden Tabelle entnommen
 
                               Umrechnungskoeffizient (URK) für GFZ         0,8  = 0,90
 
                               Umrechnungskoeffizient für GFZ                     0,6  = 0,78
 
Formel zur Berechnung
 
                               URK für GFZ des Grundstücks
BRW      x              --------------------------------------      =   BW für das Grundstück
                               URK für GFZ BRW- Zone
 
 
                                             0,78
370,00 €/m² x       -------------------------------------                 =   320,67 €/m²
                                             0,90
 
 
Das schlechter ausnutzbare Grundstück (GFZ 0,6) hat einen
niedrigeren Bodenwert von  320,67 €/m²
 
 
 
Übersicht Umrechnungskoeffizienten (URK)
 
 
GFZ
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
0,9
1,0
1,1
URK
0,58
0,66
0,72
0,78
0,84
0,90
0,95
1,00
1,05
 
 
GFZ
1,2
1,3
1,4
1,5
1,6
1,7
1,8
1,9
2,0
URK
1,10
1,14
1,19
1,24
1,28
1,32
1,36
1,41
1,45
 
GFZ
2,1
2,2
2,3
2,4
2,5
2,6
2,7
2,8
2,9
URK
1,49
1,53
1,57
1,61
1,65
1,69
1,73
1,76
1,80
 
 
GFZ
3,0
3,1
3,2
3,3
3,4
3,5
 
 
 
URK
1,84
1,88
1,91
1,95
1,99
2,02
 
 
 
 

Bodenrichtwerte      Leimen - Mitte ohne Lingental zum 31.12.2010
 
 
Aufteilung der Bodenrichtwertzonen-  siehe Plan für Leimen - Mitte
 
 
Richtwertzone
Farbe
Bodenrichtwert
1000
Rote Umrandung
370,00  €/m² bei GFZ  0,8
1010
Orangegelbe Umrandung
500,00  €/m² bei GFZ  0,8
1020
Gelbe (Gewerbe) Umrandung
170,00  €/m² bei GFZ  1,0
1030- 1036
Grüne Umrandung
gesonderte Regelung (unter Richtwerte)
1040
Blau schraffierter Bereich
300,00           €/m²
 
 
Erläuterung
 
 
1000
Allgemeine Wohnbebauung bei einer GFZ von 0,8
370,00 €/m²
1010
Wohnbebauung Berg        bei einer GFZ von   0,8
500,00 €/m²
1020
Gewerbegebiet bei einer GFZ von 1,0
170,00 €/m²
1030
Sportflächen im planungsrechtlichen Innenbereich mit Gebäude od. Einbauten versehenen Flächen 20 v. H. der umliegenden Bebauung
 
1031
Sportflächen im Innenbereich Grünflächen und unbebaute nicht versiegelte Flächen 2,5 facher Satz des Bodenrichtwertes für landwirtschaftliche Flächen (2,50 E/m²)
6,25 €/m²
1032
Sportflächen im Außenbereich mit Gebäuden od. Einbauten versehenen Flächen (nur bebaute Flächen)
30,00 €/m²
1033
Sportflächen im Außenbereich Grünflächen und unbebaute nicht versiegelte Flächen 2- facher Satz des Bodenrichtwertes für landwirtschaftliche Flächen (2,50€/m²)
5,00 €/m²
1034
Gartenland/ Kleingartenanlage/ Parkanlage im planungsrechtlichen Innenbereich 20 v. H. des umliegenden Bodenrichtwertes
 
1035
Grünanlagen im planungsrechtlichen Innenbereich 10 v.H. des durchschnittlichen Bodenrichtwertes
 
1036
Flächen für den gemeinen Bedarf im planungsrechtlichen Innenbereich 50 v. H. Des umliegenden Bodenrichtwertes (Schulen, Kindergärten,Kirchen)
 
1040
Sonderflächen im planungsrechtlichen Innenbereich Kurpfalz Centrum/ Seniorenheime
300,00 €/m²
 
Landwirtschaftliche u. Forstwirtschaftliche Flächen
2,50 €/m²
 
Wiesenfläche
1,50 €/m²
 
Weinbauflächen müssen durch ein gesondertes Gutachten bewertet werden
 
 
Hofstelle im Außenbereich  nur für eine Bebauung geeigneter Bereich 75v. H. des Bodenrichtwertes für Industrie u. Gewerbe
127,50 €/m²
 
 

Bodenrichtwerte      Leimen - Lingental zum 31.12.2010
 
 
Aufteilung der Bodenrichtwertzonen-  siehe Plan für Leimen -  Lingental
 
 
 
Richtwertzone
Farbe
Bodenrichtwert
1100
Rote Umrandung
260,00  €/m² bei GFZ  0,8
 
 
 
 
Erläuterung
 
1100
Allgemeine Wohnbebauung bei einer GFZ von 0,8
260,00 €/m²
 
Sportflächen im planungsrechtlichen Innenbereich mit Gebäude od. Einbauten versehenen Flächen 20 v. H. der umliegenden Bebauung
 
 
Sportflächen (Grünflächen) im Innenbereich und unbebaute Sportflächen (nicht versiegelte) 2,5 facher Satz des Bodenrichtwertes für landwirtschaftliche Flächen (2,50 €/m²)
6,25 €/m²
 
Gartenland/ Kleingartenanlage im planungsrechtlichen Innenbereich 20 v. H. des umliegenden Bodenrichtwertes
 
 
Grünanlagen ( Parkanlagen) im planungsrechtlichen Innenbereich 20 v.H. des durchschnittlichen Bodenrichtwertes
 
 
Flächen für den gemeinen Bedarf im planungsrechtlichen Innenbereich 50 v. H. des umliegenden Bodenrichtwertes
 
 
 

Bodenrichtwerte      Leimen - St. Ilgen zum 31.12.2010
 
 
 
Aufteilung der Bodenrichtwertzonen-  siehe Plan für Leimen -  St. Ilgen
 
 
Richtwertzone
Farbe
Bodenrichtwert
2000
Rote Umrandung
350,00  €/m² bei GFZ  0,8
2010
Gelbe (Gewerbe) Umrandung
170,00  €/m² bei GFZ  1,0
2020
Grüne Umrandung
gesonderte Regelung (unter Richtwerte)
 
 
Erläuterung
 
 
2000
Allgemeine Wohnbebauung bei einer GFZ von 0,8
350,00 €/m²
2010
Gewerbe u. Industriegebiet bei einer GFZ von 1,0
170,00 €/m²
2020
Sportflächen im planungsrechtlichen Innenbereich mit Gebäude od. Einbauten versehenen Flächen 20 v. H. der umliegenden Bebauung
 
2021
Sportflächen im Innenbereich Grünflächen und unbebaute nicht versiegelte Flächen 2,5 facher Satz des Bodenrichtwertes für landwirtschaftliche Flächen (2,50 E/m²)
6,25 €/m²
2022
Sportflächen im Außenbereich mit Gebäuden od. Einbauten versehenen Flächen
30,00 €/m²
2023
Sportflächen im Außenbereich Grünflächen und unbebaute nicht versiegelte Flächen 2- facher Satz des Bodenrichtwertes für landwirtschaftliche Flächen (2,50€/m²)
5,00 €/m²
2024
Gartenland/ Kleingartenanlage/ Parkanlage im planungsrechtlichen Innenbereich 20 v. H. des umliegenden Bodenrichtwertes
 
2025
Grünanlagen im planungsrechtlichen Innenbereich 10 v.H. des durchschnittlichen Bodenrichtwertes
 
2026
Flächen für den gemeinen Bedarf im planungsrechtlichen Innenbereich 50 v. H. Des umliegenden Bodenrichtwertes
 
 
Landwirtschaftliche u. Forstwirtschaftliche Flächen
2,50 €/m²
 
Wiesenfläche
1,50 €/m²
 
Hofstelle im Außenbereich 75 v.H. des Bodenrichtwertes für Industrie u. Gewerbe
127,50 €/m²
 
 

Bodenrichtwerte      Leimen - Gauangelloch zum 31.12.2010
 
 
Aufteilung der Bodenrichtwertzonen-  siehe Plan für Leimen -  Gauangelloch
 
 
Richtwertzone
Farbe
Bodenrichtwert
3000
Rote Umrandung
260,00  €/m² bei GFZ  0,8
3010-3016
Grüne Umrandung
gesonderte Regelung (unter Richtwerte)
 
 
Erläuterung
 
 
3000
Allgemeine Wohnbebauung bei einer GFZ von 0,8
260,00 €/m²
3010
Sportflächen im planungsrechtlichen Innenbereich mit Gebäude od. Einbauten versehenen Flächen 20 v. H. der umliegenden Bebauung
 
3011
Sportflächen im Innenbereich Grünflächen und unbebaute nicht versiegelte Flächen 2,5 facher Satz des Bodenrichtwertes für landwirtschaftliche Flächen (2,50 E/m²)
6,25 €/m²
3012
Sportflächen im Außenbereich mit Gebäuden od. Einbauten versehenen Flächen
30,00 €/m²
3013
Sportflächen im Außenbereich Grünflächen und unbebaute nicht versiegelte Flächen 2- facher Satz des Bodenrichtwertes für landwirtschaftliche Flächen (2,50€/m²)
5,00 €/m²
3014
Gartenland/ Kleingartenanlage/ Parkanlage im planungsrechtlichen Innenbereich 20 v. H. des umliegenden Bodenrichtwertes
 
3015
Grünanlagen im planungsrechtlichen Innenbereich 10 v. H. des durchschnittlichen Bodenrichtwertes
 
3016
Flächen für den gemeinen Bedarf im planungsrechtlichen Innenbereich 50 v. H. Des umliegenden Bodenrichtwertes
 
 
Landwirtschaftliche u. Forstwirtschaftliche Flächen
2,50 €/m²
 
Wiesenfläche
1,50 €/m²
 
Weinbauflächen müssen durch ein gesondertes Gutachten bewertet werden
 
 
Hofstelle im Außenbereich  nur für eine Bebauung geeigneter Bereich 75v. H. des Bodenrichtwertes für Industrie u. Gewerbe
90,00 €/m²
 
 

Bodenrichtwerte Leimen - Ochsenbach zum 31.12.2010
 
 
Aufteilung der Bodenrichtwertzonen-  siehe Plan für Leimen -  Ochsenbach
 
 
 
Richtwertzone
Farbe
Bodenrichtwert
3020
Rote Umrandung
180,00  €/m² bei GFZ  0,8
3030-3036
Grüne  Umrandung
gesonderte Regelung (unter Richtwerte)
 
 
Erläuterung
 
 
3020
Allgemeine Wohnbebauung bei einer GFZ von 0,8
180,00 €/m²
3030
Sportflächen im planungsrechtlichen Innenbereich mit Gebäude od. Einbauten versehenen Flächen 20 v. H. der umliegenden Bebauung
 
3031
Sportflächen im Innenbereich Grünflächen und unbebaute nicht versiegelte Flächen 2,5 facher Satz des Bodenrichtwertes für landwirtschaftliche Flächen (2,50 E/m²)
6,25 €/m²
3032
Sportflächen im Außenbereich mit Gebäuden od. Einbauten versehenen Flächen
30,00 €/m²
3033
Sportflächen im Außenbereich Grünflächen und unbebaute nicht versiegelte Flächen 2- facher Satz des Bodenrichtwertes für landwirtschaftliche Flächen (2,50€/m²)
5,00 €/m²
3034
Gartenland/ Kleingartenanlage/ Parkanlage im planungsrechtlichen Innenbereich 20 v. H. des umliegenden Bodenrichtwertes
 
3035
Grünanlagen im planungsrechtlichen Innenbereich 10 v.H. des durchschnittlichen Bodenrichtwertes
 
3036
Flächen für den gemeinen Bedarf im planungsrechtlichen Innenbereich 50 v. H. Des umliegenden Bodenrichtwertes
 
 
Landwirtschaftliche u. Forstwirtschaftliche Flächen
2,50 €/m²
 
Wiesenfläche
1,50 €/m²
 
Weinbauflächen müssen durch ein gesondertes Gutachten bewertet werden